对于普通合肥市民而言，别墅一直笼罩着一层神秘的光环。这些掩映在花草树木之中的别墅，也一直隐身于普通市民的视野之外。
在过去几年里，处于住宅产品“塔尖”位置的别墅，首当其冲成为宏观调控的目标。然而种种迹象显示，经过一段时间蛰伏后的省城别墅市场，目前回暖迹象已十分明显。
从上周开始，本报记者连续多日对合肥市别墅市场进行了采访调查，试图撩开省城别墅市场的神秘面纱。
“合肥楼王”售价518万
一、别墅市场回暖
时至今日，合肥某民营企业老总杨溢（化名）仍对自己当初在犹豫中失去机会而颇感遗憾。
去年，杨溢相中位于合肥大学城附近金星家园的一套别墅，当时别墅整体售价在190万左右。经过讨价还价，开发商最终同意以180万出售，条件是一次性付清房款。
由于当时手头资金并不宽裕，这一条件令杨溢迟迟没有作出购买决定。几个月后，杨溢眼睁睁地看着这套别墅价格开始飙升。如今，这套别墅售价已达250万元，并最终被他人买走。
犹豫使一些人丧失机会，而另一部分人则在加速购买别墅的步伐。
在合肥大蜀山之麓、人工湖之畔的华润澜溪镇，其泛别墅产品——花园洋房的销售十分火爆。
一个让其销售人员津津乐道的故事版本是：某天，澜溪镇的售楼处来了一对中年夫妇，两人外表极为平常。但他们对楼盘略作考察后，随即一掷数百万现金，一次性购买了两套花园洋房。后经了解，这两人是省城某知名民营企业董事长夫妇。
在合肥，今年以来各家别墅楼盘的访客量明显上升，伴之而来的是别墅的销量也明显增加。种种迹象显示，在此轮房地产市场宏观调控中首当其冲的别墅市场，在经历了一段时间的蛰伏后，已开始悄然复苏。
作为合肥颇具知名度的别墅社区合肥金星家园，自2003年开发别墅至今，已历时4年。但今年以来别墅销量增长趋势尤为明显。据合肥金星家园副总经理吴家宏介绍，今年前8个月，其联排别墅销量30余套，占其联排别墅产品总量的两成。此外，其独栋别墅中的14套，也早已销售一空。
号称合肥首个城市软环境别墅社区的碧湖云溪，早期开发的别墅产品早已售罄。据其销售人员介绍，新一期开发项目即将开始启动。
据新华地产董事长助理万治国介绍，新华学府目前共推出48套别墅，面积主要在200至300平方米之间，今年以来，这些别墅产品的销售势头同样超过预期。
二、“楼王”518万元
伴随着别墅市场的逐渐回暖，别墅销售价格也一路稳步走高。
2003年开始，合肥金星家园别墅产品正式对外发售，当时均价仅为2700元/平方米。目前，别墅售价已上涨至4200元至4300元/平方米。目前，该楼盘中别墅产品面积多在303～360平方米，这意味着一套别墅的售价多在150万元上下。而一些独栋别墅的售价更高。
据悉，在合肥别墅市场中，有着“合肥楼王”的一幢独栋别墅，其建筑面积在400平方米，但售价达518万元。按此计算，该别墅单价达1万多元/平方米，堪称省城之最。
尽管合肥别墅价格有所上涨，但业内人士普遍认为，合肥别墅价格相比较而言相当低廉。
合肥百协置业有限责任公司总经理毛科家认为，合肥的别墅价格总体而言“非常便宜”，一套别墅或花园洋房以每平方米4000至7000元就可以拿到。即便是连青海西宁这样的国内西部城市，别墅的价格都比合肥昂贵。
作为高端产品，合肥别墅市场近年来的价格波动一直不大。安徽经典市场调查咨询公司提供的调查数据印证了这一观点。在过去的四年间，合肥别墅产品价格走势经历了一波上涨后，在2006年一度滞涨
2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知 （45号令），对别墅用地供应叫停。受国家宏观调控政策的影响，当年，合肥别墅价格略降4%。2004年，合肥别墅价格上涨9.4%，但远远落后于房价整体走势。2005年，合肥别墅价格再度上涨7%。在经过连续两年上涨后，2006年，合肥别墅价格涨幅仅为0.79%。
目前合肥在售的别墅楼盘的销售价格维持在每平方米4000元～7000元区间，按照目前市场上的主流产品联排别墅的主要户型面积250平方米每套来计算，一套别墅的价格一般在100余万元左右。这一价位基本维持在经济型别墅的范围之内，与发达城市相比差距甚远。
在04、05年，造成别墅价格上涨的原因，一方面是因为受合肥楼市整体上扬的影响，刺激在售别墅楼盘的销售价格有着不同程度的提升，其次就是新开盘的别墅楼盘入市价格较高，再次，随着别墅楼盘的档次的不断提高以及开发理念越来越成熟，合肥在售别墅价格走入了一个价格回归的过程。
但总体而言，合肥别墅价格涨幅与多层、小高层、高层等产品类型相比，涨幅却最小。
今年以来别墅市场的复苏，则是因为在宏观调控政策限制了土地资源的供应后，随着别墅产品销售的增加，市场存量别墅产品将有望减少，造成供不应求的局面。
三、别墅云集蜀山区
合肥别墅市场价格上的另一个典型特征是，由于地理位置的差异，合肥市各区之间的别墅价格差异也十分巨大。调查数据显示，蜀山区和瑶海区内的别墅价格差异甚至曾一度多达千余元。
目前，合肥别墅在区域分布上有着一个较为明显的特点：整个蜀山区占据了总量的62％，而其中高新技术开发区因为有着大蜀山、人工湖以及董铺水库等得天独厚的景观优势，其区内的别墅项目占到总别墅项目总量的41％。
包括新华·学府春天、澜溪镇、和庄、维多利亚别墅、维也纳森林、国建·香榭水都、金星家园、翰林雅居等十多个别墅楼盘云集于高新区、经开区和政务新区内。
在包河区，除碧湖云溪等楼盘，位于南淝河畔的绿色港湾等两个别墅楼盘也即将亮相。
其中的原因是，别墅作为居住产品的终极形态，对自然环境的要求最为苛刻，依赖性也最强。作为一种居住性终极产品，别墅与其他业态相比，最主要的特征就是稀缺性。因为自然的不可复制性和不可再生性，稀缺性自然具有不可替代的重要价值。而对于别墅来说，稀缺性最主要的表现就在于其所处地段自然资源的稀缺。
四、谁在购买别墅？
购买一栋别墅动辄需要上百万资金乃至数百万资金。对于一般购房者而言，如果是按揭购买别墅，要实现别墅梦恐怕要付出非常大的代价。
以一套总价100万元的别墅为例，七成20年按揭，首付30万，月供4700元左右。同时，别墅的装修也需20万至30万元。
此外，居住别墅家庭按拥有1部车计，每月养车费用约1500元，保姆工资、家庭生活费和物业管理费共计2500元，外加水电、通讯、花园维护等1000元。照此计算，每个月日常开销大约需要10000元左右，也就是说，每月必须有15000-20000元的收入才可以正常运转整个家庭。
那么在合肥，究竟哪些人是别墅的购买群体？
合肥新华地产董事长助理万治国表示，在新华学府，别墅购买群体主要包括以下几类：一是包括科大、安大的一些教授，二是科技精英和企业精英，此外还包括一些艺术精英和自由职业者，如画家、艺术家等。
随着开发商对客户群体的细分，一些别墅的购买群体还出现了差异化，如新华学府和百合公寓大多是知性阶层，而一些别墅则以私营企业主居多。
尽管人们还不习惯于把公务员、白领这类人群和富人相提并论，但由于这类人具有超前消费倾向，因此也是别墅的潜在消费群体。
与此同时，合肥别墅消费市场还出现了许多外来者的面孔。
合肥澜溪镇王汝合表示，去年，该楼盘内的本地客户占80%以上，而今年5月份至今，该楼盘内本地客户在增加的同时，来自省内其他地市以及来肥投资的客户越来越多。
安徽经典市场调查咨询公司的调查亦显示，一些省内地市高收入阶层在省城购房置业成为一大趋势。
据不完全统计，在省城的一些高档住宅中（尤其是别墅），这些省内地市的高端消费者所占的比重开始逐渐提升，有的楼盘甚至达到了20％以上。此外，省外的一些来肥投资或者工作的人群也成为了一个需求群体。
“还有一些购买者并不愿暴露自己的身份。”一位某楼盘的销售人员告诉记者。有些购房者顶多只填写一个姓名，其他有关个人的信息寥寥。
不过，业内人士表示，总体而言，因为别墅产品定位的是极少数的小众高端客户，购买别墅的业主，多数人拥有多次置业经历，因此，他们极为理性、挑剔，他们的身份构成及对居住的诉求也千差万别：有的极为低调内敛，苛求品质，追求的是一种隐秘与安全；有的平和淡泊，追求的是一份居住的田园化与宁静；有的张扬财富与尊贵，唯恐不为人所知身份的显要。
五、有限的“蛋糕”
稀缺资源推高房价，而占有稀缺资源的产品更受追捧。业内人士分析，国家别墅禁令的陆续推出，从某种程度上助长了这类产品的稀缺性与投资性。
合肥在建别墅项目多是2003年前通过审批。上海城开以及绿色港湾等即将亮相的纯别墅楼盘，也均如此。业内人士预测，在国家对别墅开发的限制政策出台后，别墅的供应量将越来越少，由此导致别墅将成为非常稀缺的商品。此外，随着经济的发展，成功人士将越来越多地出现。供需失衡将使别墅这一有限的“蛋糕”遭受争抢。
据了解，由于别墅用地的限制以及适宜别墅开发用地的不多等原因，合肥部分行政区域已无别墅楼盘在售。目前，除蜀山区有较多的别墅楼盘在售外，其他三个区域的在售别墅面积不断下降，一些区域内已无别墅类产品供应。
在政策限制了土地资源的供应后，未来几年内将可能会造成供不应求的局面，这种长期利好将转化为市场上开发商与政策之间的博弈，而有着别墅需求的客户对此将怀有两种心态：一是别墅供应紧张下的消费紧迫感；二是别墅存在的升值潜力 （虽然会遭遇转手税收等政策限制，但依然存在较好的租售前景）。在上述因素影响之下，别墅行情将持续保持供需两旺，甚至是供不应求。
六、别墅日益平民化
在供应结构上，随着经济的发展、生活水平的提高，别墅越来越走向平民化，更多的中产阶级、白领开始关注别墅市场。“别墅代表的是一种生活方式，周一到周五在市内上班，周六、日到别墅度假，在我们社区里，不少人都是这样的。”合肥金星家园副总经理吴家宏表示。
业内人士指出，由于独立别墅的价格相对较高，建议多开发一些经济型、易居型、小户型别墅。这些别墅价格比较适宜，一般在百万元上下，既容易被中产阶层接受，又能满足他们对别墅的向往。
另外，小户型独栋别墅，由于房型较好，花园面积不太大，总价也不是很高，而其配套设施和功能却完全达到了大户型别墅所具备的条件。新政以后，小户型的独栋别墅市场也被看好。
开发商对于合肥城市发展前景的看好，也是其看好别墅市场的依据。合肥绿色港湾人士表示，“合肥未来人口将达300万，作为省会城市，我们对合肥别墅市场的前景十分乐观。”
为了满足消费者的需求，开发商也在不断创新，产品多样化，处于一般住宅和别墅住宅之间的产品开始出现。推出各种类型的别墅以及花园洋房、空中别墅等泛别墅产品，如合肥出现的介于别墅和多层之间的新的产品形式——“花园洋房”，从产品本质来看，这种花园洋房具备了很多叠加别墅的产品特征和要素。但这种产品由于具备了面积和单价更低的特性，从而成为购房者的新宠。
同时，一些经济型别墅也开始出现，甚至还出现了面积180平方米左右的别墅。在碧湖云溪以及新华学府等楼盘，均推出了180平方米的别墅。
虽然是住宅的高端产品，但别墅如今早已不再是处于 “金字塔尖”阶层的少数人群的专宠。其实，对更多努力发展的人来说，别墅是一种居住的追求和生活的目标，实际上，别墅生活离我们并不遥远。（以上均为资料图片）