“您好，听说您有套房子要出租，租出去了吗？……那不好意思，打扰了。”放下电话，刘烨在名单上画了一个叉，这已经是他今天画下的第47个叉。近来，规模庞大的大学毕业生进入租房市场，迫使这位房屋中介人员急切地寻找房源，“这段时间卖房难做了，不过租房倒是很火爆。”

    和大多数中介一样，刘烨生活的重心都是房屋交易。26岁的他进入这个行业已经3年，他坦言，“这个行当不需要专业，只需要经验；市场也有规范，但更多的是潜规则……”

    房屋中介：桥梁？鸿沟？无底洞？

    一个贴满租售信息的门脸，几张桌子，几台电脑，几个穿西装打领带的业务员，这就是一般人印象中的房屋中介机构。近年来，随着房地产业的不断发展，各大城市都能见到这样的中介店面，尤其是大城市的大楼盘，几乎周围都能“养活”一圈房屋中介。

    “在北京，挣扎着大大小小数千家房产经纪人公司，然而，这其中真正具有租赁从业资格的仅有30家。”北京中大恒基呼家楼店经理仇勇一语中的，描述着乱象环生的房屋中介市场。

    据仇勇回忆，房屋中介市场的混乱由来已久。2000年左右，在房屋租赁方面，源起自贵州的“房屋银行”业务被引入北京。但由于政策及管理方面未形成有效监督，很快被“做烂”，靠“房屋银行”业务沉淀资金、靠“房屋银行”业务低进高出甚至坑骗看房费等形式充斥市场，为整个房地产中介行业的口碑不佳埋下了伏笔。

    十年来，巨大的房屋交易市场规模促使房产中介的数量直线增加，也让业内各种“猫腻”不断“创新”。“高进低租套取租金逃跑已经是老方式了，现在还有一房多卖、假信息钓鱼、利用合同做手脚等各种花样。”刘烨介绍，中介就是通过买卖信息赚钱，于是让买卖双方信息不对称就成了操作手段。这种“不透明”法则，成为各种“猫腻”行为滋生的沃土。

    除了欺诈，中介有时也扮演交易价格推手的角色。北京链家地产副总裁林倩接受采访时说，一些中介公司做的不只是居间，而是要求房东将房产全权委托，因为手上有大量的房源，所以可能会出现囤积房源，然后伺机把租房售房价格炒高的情况。

    “有利润时中介才会搭桥，否则就会扮演横亘在需求双方之间的鸿沟。”刘烨用“鸿沟理论”来解释中介的逻辑，“不规范的中介就把鸿沟变成无底洞了。”

    法规落后：“真规范”与“潜规则”

    下班早的时候，刘烨会“勤奋地”到自己经营的区域转一圈，除了观察打听是否有可供租售的房源，他还会把一些贴在小区里的“个人求租”信息撕掉，贴上自己的信息。

    “我们当然希望信息都能掌握在自己手里，这么做也不违法吧？”刘烨说这是业内最基本的“潜规则”了。而类似的“潜规则”还很多，比如以高于市场价的价格与房东签合同，通过合同里面的“装修权”对房屋进行隔断，然后再群租出去获取更高的回报。

    其实十年以来，相关部门已经数次整顿房屋中介行业，也出台了相关的法律法规。比如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》、《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》等。

    “这些法律法规对我国房地产经纪业的管理和规范起了十分重要的作用，但其先天的不足和对新环境的不适应也越来越明显。目前现状是相对于房地产经纪这个快速发展的新兴行业，法律法规的制定滞后于其发展速度，并逐步成为制约行业规范化运行、正确均衡发展的瓶颈。”重庆大学副教授杨宇说。

    仅就市场准入制度而言，根据《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》，设立房地产中介服务机构需具备几个基本条件：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；另外从事房地产经纪业务的须有规定数量的房地产经纪人。除此之外，房地产中介服务机构还须在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。但按照《城市房地产管理法》第五十七条规定，设立房地产中介服务机构，只需向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后即可开业。