摆在夺地开发商面前，非常棘手的问题有：欠缴的出让金逼关、楼板价遭遇‘破发’、土地市场整体降温、清查闲置土地打击囤地。  

    为昔日风光买单

    “地王”将要开始为昔日的无限风光“买单”了。  

    2009年北京房山区地王如今遭遇贱卖。万科长阳半岛项目7月24日开盘，均价定位1.3万元/平方米，较预期定价下调10%～20%。地块是万科去年9月经过164轮竞价夺得，楼板价达到6500元/平方米。当时业内保守预估，定价将在1.5万-1.7万元/平方米。  

    上海去年高价竞拍出的土地，目前鲜有项目入市。如今他们共同面临一个突出问题：周边新开房源的售价，已经和这些高价地的楼板价相当，甚至面临“破发”的窘境。统计数据显示，截至今年上半年，上海20个楼板价超过万元土地中，如今已经有半数土地楼板价受到周边新房售价的“逼迫”。  

    这直接影响了土地未来开发之后的利润。嘉定新城在2009年飙出的地王楼板价已经高达1.3万元/平方米，保守预计未来开盘定价保证在2万元/平方米以上，开发商才能有利可图。而在上周，位于嘉定新城核心区中信泰富[16.06-0.12%]又一城成交均价仅为1.2万元/平方米。  

    开发商不得已选择了延缓开工的手段，将“地王”雪藏起来。  

    中房信土地运营CRIC土地库资料提供给早报的资料显示，从2009年开始的土地出让中，上海有33幅地块楼板价达到了万元以上，不过其中仅有3幅地块开工或部分开工。其余30幅土地虽然处于“平整”状态，但未见开工。平整，意味着土地达到了后续房地产开发的施工条件。  

    三幅已动工的地块分别为，绿地去年9月份夺得的徐汇滨江地王、松江区新南路一号地块、上海屹申房产去年1月份夺得的闸北281街坊地块。其余地块，包括全国总价地王、单价地王的土地仍在继续等待。   

    从拿地时间来看，这些土地中部分地块已经接近或者达到了闲置一年的囤地标准。但照此现状来看，开发商已表现出“继续让地王晒太阳”的架势。  

    值得注意的是，国土部目前对于闲置土地态度则是强硬而明确，即打击、罚款，甚至收回。7月初，国土部已联手银监会对全国1463宗闲置土地进行了密闭清查。银监会要求银行将这些项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等进行上报，国土部也将对闲置土地进行集中整治。     

    频传退地

    面对土地市场重压，已经有开发商不堪重负，最终无奈选择了退还地王。尤其是进入7月份，在长三角退地的声音，频频传出。

    温州将一“地王”收回。7月15日温州国土局向恒达集团下发“收地令”，取消其茶山中心区A—6地块竞得资格，并没收已经缴纳的2200万元竞买保证金。今年6月底，是恒达集团缴清地价款的最后期限，但款项却至今不见入账。

    在南京，已经有三幅土地被市国土局收回。7月份南京荣盛置业有限公司因为长期欠缴土地出让金，两年半前拿下一个地块被解除合同，土地使用权被收回。该地块转让价为7.1亿元，折合楼面地价每平方米5566元。     

    按出让合同约定，荣盛置业公司应当于2008年6月17日之前交清全部成交价款，但该公司仅缴纳成交价款总额的40%，即2.84亿元，拖欠4.26亿元，构成严重违约。南京市国土局决定解除该地块的土地出让合同，没收已缴纳的1.065亿元定金。   

    此外，另有消息称，杭州今年至少也将有两幅土地因未付出让金而可能将会被收回。值得注意的是，在上海截至目前，虽然尚未有退地真正发生，但整个土地市场已经是一片风声鹤唳。  

    有消息称，上海宝华集团因至今未付土地款，可能主动放弃今年年初以24亿元拿下的嘉定“地王”。嘉定区政府相关负责人表示：“企业是否退地，还没有最后确定，目前可能有两种方案，一是完全退回，二是以股份转让等方式寻找其他企业接手。”

    在沪购地付款条件同样变得更加严厉。今年第39号土地出让中，摘地内资开发商被要求在拿地现场当场签订土地出让合同。而此前上海已经从15号公告土地起执行最新的土地款支付规则，即在签订出让合同后一个月之内付清土地款。  

    上海土地市场则急剧降温。闸北区住宅土地456街坊7月21日出让，在唯一对手放弃情况下，被开发商以15.79亿元底价摘得。这更是上海自2009年以来，第一幅以底价成交的住宅土地。 

    盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对早报记者表示：“今年下半年上海出现退地的情形将变得更多。”他的判断理由是，开发商上半年销售普遍不理想，在融资方面，银行开发贷款收紧，银行信托又被叫停，只能寻求私募方式，但融资成本高达20%～30%，这个水平已经相当于市场正常下开发商开发利润。没有利润可图，开发商就会甩掉一块土地。

    土地命门

    房地产营销策划专家谢逸枫表示：“楼市新政对地王和地产暴利的挤压效果已显现。”退地主要原因有，一是开发商资金链出现破裂，因长期欠缴土地出让金，自有资金不足首期开发，为减少经济损失，主动放弃土地；二是房地产市场遇冷。房价大幅度下降和成交严重萎缩，开发商害怕投资亏损，预期看空市场，并且手中土地储备过多，只好主动退地。三是房地产开发成本增加和政策调控严格。  

    全国范围内土地市场成交开始大幅下滑。国土部最近数据显示，今年上半年全国房地产开发用地供应量同比增加98.4%，第二季度普通商品住房出让平均价款环比下跌10.6%。国土部指出，目前全国土地市场正呈现出“总体趋于稳定、局部回归理性、结构更趋优化”的态势。 

    这一切要归根于土地调控风暴。今年3月份，“国十九条”规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 

    5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，这将在一定程度上对开发商当期利润和现金流形成较大压力，对土地市场交易造成一定的冲击。 

    中原集团董事程沄指出：“高价土地在土储中占比过高的房企，只能寄希望于中短期的调整后房价能重新进入上涨通道。”随着土地供应的继续加大和调控的继续，下半年土地市场“价格上涨可能性较小”，而会延续溢价率回落、价格趋于理性的态势。   

    陈立民强调，下半年上海土地市场将继续降温，市中心土地倒是不会令人担心，但是上海准备出让的土地绝大多数位于边远地段。嘉定土地将会遭遇冲击，2009年嘉定土地出让跳跃式发展，留下上涨缺口，今年用来补这个缺口。